Орон сууцаа хэрхэн зарах вэ?

Та яаралтай орон сууцаа зарах хэрэгцээ гарсан бол энэхүү зөвлөгөөг анхааралтай уншиж, бэлтгэлтэй эхлүүлээрэй. Танд амжилт хүсье!

ҮХХ: Үл Хөдлөх Хөрөнгө

  • Таны ҮХХ ямар үнэтэй вэ?

Хамгийн ихдээ ямар үнээр зарах боломжтойг мэдэх нь нэн чухал.

Зарын сайтуудаас адил байршил, нөхцөл бүхий ҮХХ-ийн үнийг судлахаас эхлэх нь зүйтэй. Гэхдээ энэ нь хангалттай биш тул, ҮХХ-ийн зууч байгууллагаас илүү өргөн хүрээний мэдээлэл авч оновчтой төлөвлөх нь чухал. Сүүлийн үед байр сонирхож буй хүмүүсийн хандлага ямар байгаа, таны ҮХХ-ийн сул болоод давуу талууд гэх мэт зүйл нь үнэлгээнд онцгой нөлөөлнө. Нарийвчлан мэдэж чадвал, та үнийн уян хатан нөхцөлтэйгээр худалдан авах хүнтэйгээ чөлөөтэй ярилцаж, амжилттай тохиролцоонд хүрэх магадлал өндөрсөнө.

  • Та хэр яарч байна? Хугацаагаа хэрхэн төлөвлөх вэ?

ҮХХ нь улирлын чанартайг борлогддогийг та мэдэх үү? ҮХХ-ийн эрэлт хамгийн ихтэй байдаг үе нь 8-11 сарууд байдаг. Өвлийн улиралд төдийлөн нүүх нь амар биш ч, Цагаан сарын баяраас өмнөхөн амжуулж буйр сэлгэх сонирхолоос үүдсэн эрэлт мөн байдаг.

Тиймээс танд хүлээх боломж байвал 8-11 сарын хооронд борлуулахаар төлөвлөөрэй. Зуны амралт дуусч, ажил хөдөлмөрийн шинэ мөчлөг, хүүхдүүдийн хичээл сургууль өөрчлөгдөх гэсэн хүчин зүйл нь эрэлтийг голчлон өндөрсгөдөг байна.

  • Зар дээр тавиад хэр удаан хүлээх вэ?

Орон сууц зарагдах хүртлээ ихэнхдээ 2-4 сар болдог. Тухайн ҮХХ-с хамаараад шууд маргааш нь, 1 сарын дотор, эсвэл 4-6 сар болох ч тохиолдол байдаг. Танай байрны эрэлт хэр өндөр гэдгийг мэдэж байж хэдий хэр зар дээр байршуулж хүлээхээ төлөвлөх нь чухал.

  • Зарын сайтууд дээр байршуулах нь үр дүнтэй юу?

Үр дүнтэй байдаг. Зараар тодорхой хэмжээний, жишээ нь өдөрт багадаа 2-3, дуудлага ирж байвал, таны зарах үнэд эрэлт үүсч байна гэсэн үг. Гэвч дуудлага бүрт байраа үзүүлэх цаг гаргах нь тийм ч хялбар биш. Мөн сонирхож буй хүнд таалагдах тайлбарыг өгч, үнийн уян хатан нөхцлөөр тохиролцох нь хэцүүхэн.

  • Зуучаар дамжуулалгүй өөрөө зармаар байдаг, яах вэ?

Юуны түрүүнд зараа үнэгүй байршуулдаг, жишээ нь үнэгүй.мн гэх мэт, сайтуудаар байршуулаад хандалтаа тандаад үзээрэй. Та өөрөө хийх гэж байгаа бол дээр дурдсан, зарах үнийн стратеги, борлуулах үе, зарах хүртэлх хугацаагаа маш сайн төлөвлөөрэй. Мөн зарын дагуу дуудлага ирэх үед, танай байрыг өндөр магадлалтай авах хүнийг ялгах шаардлагатай асуултаа урьдчилан бэлдэх хэрэгтэй. Гэхдээ та энэ бүхнийг өөрөө хийх, цаг хугацааны болоод сэтгэл зүйн хувьд бэлтгэлтэй байна уу?

  • Өөрөө зарж чадахгүй байвал хэрхэх вэ? Зуучид даатгах нь зөв үү?

Дээр дурдсан анхаарах зүйлийг уншаад, зуучид шимтгэл төлөлгүйгээр, та өөрөө борлуулах боломжтой санагдаж байна уу?

Хэрэв та үнэтэй цагаа хэмнэж, борлуулах ажлыг эхлүүлэх нь хэцүү гэж харж байвал, зуучид хандан, давхар өөрөө зарын сайтад мэдээллээ байршуулахыг зөвлөж байна. Ихэнх тохиолдолд та өөрөө худалдан авагчаа олсон тохиолдолд, зуучлалын үйлчилгээ аваагүйд тооцогдох ба зуучлалын гэрээ нь автоматаар цуцлагддаг.

  • ҮХХ-ийн зуучийн үйлчилгээг авах нь ямар давуу талтай вэ?

Үнийн нарийвчилсан мэдээллийг олж мэдэх, борлуулах төлөвлөгөө гаргах, дуудлага бүрээс худалдан авах магадлал өндөр бүхий харилцагчийг олж илрүүлэх, харилцагчид сонирхолыг нь татах байдлаар ҮХХ-г оновчтойгоор танилцуулах гэх мэт нь үндсэндээ мэргэжлийн үйл ажиллагаа юм.

ҮХХ зуучлалын үйл ажиллагаа нь 2020 оноос Санхүүгийн Зохицуулах Хорооны тусгай зөвшөөрлийн дагуу зохицуулалттай болсон.

Тиймээс, ҮХХ-ийн зуучийг сонгож үйлчлүүлэхдээ, дээр дурдсан анхаарах зүйлс дээр танд үнэ цэнэ өгч чадах бүхий газрыг сураглан хайж үйлчлүүлэх нь маш чухал. Гэхдээ та зардлаа эхлээд тооцоорой.

  • ҮХХ зарж борлуулахад ямархуу зардал гардаг вэ?

Борлогдож буй үнийн дүнгээс тооцож, түүний 2 хувийн дүнгээр татвар, мөн хэрэв зуучийн танилцуулсан харилцагчид зарж буй бол шимтгэл (ихэнхдээ 2 хувь, 1.5-3%), нийтдээ ойролцоогоор 4% -ийг зардал болно гэж тооцох.

Ихэнх тохиолдолд хүмүүс зардлаа тооцолгүй борлуулалтын ажилдаа ханцуй шамлан орох нь элбэг. Зуучид хөлс төлөлгүйгээр та өөрөө зарах боломжтой мэт, эсвэл сонирхолтой байсан ч, хамгийн ихдээ ямархуу зардал гарах вэ гэдгийг урьдчилан тооцоолох нь үр дүнтэй байдаг. Жишээ нь, борлуулах явцдаа өөртөө их хүлээлтийг үүсгэж, зуучийн үйлчилгээг авах шаардлагатай болсон, мөн хүлээлтээс доогуур үнээр зарах байдал тулсан үед сэтгэл ханамж муутай байх, хамгийн муу тохиолдолд зарах ёстой байсан харилцагчийг алдах тохиолдол ч байдаг.

 

  • Борлуулалтын зардыг бууруулах ямар арга байна?

Та аль өнцгөөс нь харах нь чухал. Танд буй үнэтэй цагийг хэмнэж зуучийн хөлс төлөх, эсвэл зуучийн хөлсийг төлөлгүй та өөрөө бага хугацаанд үр дүнтэйгээр борлуулж чадах уу гэдэгт хариулах хэрэтэй.

Хэрэв зуучийн үйлчилгээ авах бол, зуучлалын гэрээ байгуулахдаа, шимтгэлийн хувийг бага байхаар тохиролцох боломжтой эсэхийг асуугаарай.

Харин ҮХХ-ийн татварыг багасгах үүдээс, ҮХХ-ийн борлуулах үнийн дүнг хэлэлцэж тохирсон дүнгээс багаар байлгах нь хууль бус бөгөөд олон талын эрсдэлтэй гэдгийг анхаараарай. Таны ҮХХ-г борлуулж олсон мөнгө тань хууль бус болж, цаашид орлогын эх үүсвэрийг хуулийн байгууллагын өмнө нотлох боломжгүй болгоно. Мөн хэдий амаар тохиролцсон байсан ч, худалдан авагч тал нь энэхүү үйлдэлд огтхон ч хариуцлага хүлээхгүй. Тиймээс, цаашлаад худалдан авагч тал нь гэрээнээс гадуурх дүнгээ төлөх үүргээ бүрэн биелүүлэхгүй байх, хэрэв гэрээний багасгасан дүнг аваад гэрчилгээг шилжүүлсэн бол таны нэхэмжлэх эрхгүй байдлыг ашиглан, үлдэгдэл төлбөрөө төлөхгүй байх гэх мэт эрсдэлтэй.

  • Худалдан авагчаа олсон бол юунд анхаарах вэ?

Юуны түрүүнд хоёр тал “Худалдах, Худалдан авах” гэрээ байгуулж, нотариатаар баталгаажуулна. Гэрээндээ, төлбөрийн нөхцөл, гэрээний дуусах хугацааг онцгойлон анхаарч зааж өгөх хэрэгтэй. Учир нь, аливаа маргаан болоод залилангаас сэргийлэх үүднээс, Улсын Бүртгэлийн Газар нь төлбөрийн нөхцлийг үндэслэн, гэрчилгээ шилжүүлэх хүсэлтийг хүлээн авдаг. Ямар ч тохиолдолд, гэрчилгээ ба мөнгийг баруун зүүнээрээ солилцохыг эрмэлзээрэй.

  • Ямар төрлийн төлбөрийн нөхцлүүд байдаг вэ?

Хамгийн амар бөгөөд хялбар нөхцөл нь бэлэн төлөлт юм. Танд худалдан авагч тал нь бэлэн мөнгөөр төлөх итгэлтэй харагдаж байсан ч, гэрчилгээний бүртгэл солих арга хэмжээг төлбөрөө 100% авсны дараа хийхийг анхаараарай. Тэгээгүй тохиолдолд 5-10% төлбөрийн үлдэгдэл байсан ч, энэ нь хувь лизинг гэх хувилбар болох юм.

Аль болох хувь лизингээс татгалзах хэрэгтэй. Хэрэв ийм төрлийн нөхцлийг хүлээн авах бол, төлбөрийн нөхцөл, гэрээг дуусгавар болгох хугацааг нарийвчлан заах хэрэгтэй. Учир нь, гэрээг дуусгавар болгохыг заагаагүйгээс худалдан авагч тал нь төлбөрөө дур мэдэн хойшлуулах, улмаар тухайн үеийн ҮХХ-ийн үнэ бууралт ажиглагдах үед төлбөрийн нөхцөлөө өөрчлөхийг санал болгох гэх мэт эрсдлүүд үүсдэг. Мөн цаашлаад хэдий гэрчилгээг шилжүүлээгүй байгаа ч, улирлын болоод ахуйн нөхцөл байдлаас хамаарч, худалдан авагч ба түүний гэр бүлийг шүүхийн шийдвэрээр албадан гаргах боломжгүй тохиолдлууд байдаг тул, хувь лизингийг хүлээн авах бол маш нухацтай хандах хэрэгтэй. Шаардлагатай арга хэмжээ хөшүүрэг болгож, худалдан авагч талын үлдэгдэл төлбөрт дүйцэхүйц үнэ цэнэ бүхий хөрөнгийг барьцаанд авах зэрэг тохиролцоо байж болно.

 

Банкны зээлээр буюу орон сууцны эсвэл ипотекийн зээлээр төлбөр төлөх тохиолдолд процессийн хувьд багагүй хугацаанд хүлээх болдог. Мөн тухайн банкны эсвэл банкны ажилтны өмнөөс таныг залилж буй эсэхийг нягтлах хэрэгтэй. Дараах дарааллын дагуу арга хэмжээ авагдаж байж төлбөр хийгдэх тул, алхам бүрт харъяа байгууллагуудаас шаардлагатай мэдээллийг авч хянах хэрэгтэй.

  1. Хоёр тал гэрээ байгуулж, гэрээг нотариатаар баталгаажуулах
  2. Банк талаас худалдан авагчид зээл олгох болсон тухай албан тоот гаргах
  3. Албан тоотыг үндэслэн Улсын Бүртгэлийн Газарт хандан орон сууцны гэрчилгээ дээрх бүртгэлийг худалдан авагч талд шилжүүлэх хүсэлт гаргах
  4. Бүртгэл нь худалдан авагч дээр шинэ гэрчилгээг үндэслэн, худалдан авагч нь зээл өгч буй банктай гэрээ байгуулж, рон сууцыг банкны зээлийн барьцаанд оруулах
  5. Зээлийн барьцаанд орох бүртгэлийг Улсын Бүртгэлийн Газарт бүртгүүлсэн баримтыг үндэслэн, банк нь төлбөрийг худалдагч талд шилжүүлэх

Ялангуяа, банк талын албан тоот, банкнаас гарах зээлийн дүн, худалдан авагч нь банкинд бүрдүүлэх урьдчилгаа дүн гэх мэт зүйлийг нарийвчлан шалгах хэрэгтэй. Ийм төрлийн худалдан авалт нь элбаг бөгөөд хэрэв луйврын шинжтэй байвал Улсын Бүртгэлийн Газраас гэрээний гүйцэтгэл биелээгүй шалтгаанаар гэрчилгээний бүртгэлийг асуудалгүй буцаадаг болсон.

  • Байрандаа засвар хийх шаардлагатай юу? Тавилгаа хамтаар өгөх нь ямар вэ?

Тухайн байрнаас хамаарна, мөн нэгэн утгаар хийх ба хийхгүйг хэлэх боломжгүй юм. Жишээ нь, бага талбай бүхий хуучин байрны хувьд хийхгүй зарсан нь дээр. Эсрэгээрээ, том талбай бүхий шинэхэн эсвэл өндөр зэрэглэлийн байранд засвар гэхээс илүүтэйгээр элэгдлийг нь засах хэрэгтэй. Учир нь, томоохон засварыг дур мэдэн хийх нь худалдан авагчид таалагдахгүй байх үеийн эрсдлийг дагуулдаг. Мөн тавилгыг хамтаар өгөх үед борлуулах үнэд өндөр дүнгээр орж чаддаггүй. Ялангуяа, гал тогооны тавилга нь хүн хүнээс хамаарч тэс өөр сонголтууд хийгдэх нь элбэг байдаг. Танд таалагдах тавилга бусад хүмүүст таалагдах албагүй бөгөөд тавилгаа давгүй үнэ шингээж зарна гэж төлөвлөх нь буруу.